Le irregolarità catastali e urbanistiche sono tra i principali ostacoli in caso di vendita, successione o ristrutturazione di un immobile. Anche se spesso sottovalutate, possono comportare ritardi, sanzioni e perfino il blocco delle operazioni notarili.
In questo articolo ti spieghiamo come riconoscere e sistemare queste irregolarità, con una guida passo-passo utile sia ai privati che ai professionisti del settore.
- Cosa sono le irregolarità catastali e urbanistiche:
Irregolarità urbanistiche
Si verificano quando l’immobile:
- è stato modificato rispetto ai permessi edilizi (es. spostamenti di tramezzi, verande, ampliamenti);
- è stato costruito senza titoli abilitativi (permesso di costruire, DIA, SCIA);
- presenta abusi edilizi totali o parziali.
Irregolarità catastali
Si verificano quando:
- la planimetria catastale non corrisponde allo stato reale dell’immobile;
- i dati catastali (confini, superfici, categoria) sono errati o obsoleti;
- manca l’aggiornamento catastale dopo una modifica.
⚠️Attenzione: Catasto e Urbanistica non coincidono. Un immobile può essere regolare al Catasto ma abusivo dal punto di vista urbanistico.
2. Quando emergono i problemi
Le irregolarità vengono quasi sempre scoperte in occasione di:
- compravendita immobiliare (rogito notarile);
- richiesta di mutuo o perizia bancaria;
- domanda di sanatoria o ristrutturazione edilizia;
- successione o divisione ereditaria.
3. Come sistemare le irregolarità urbanistiche
✅ Passaggio 1: Verifica dello stato urbanistico
- Incarica un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere).
- Lo specialista confronterà lo stato attuale dell’immobile con i progetti e i titoli edilizi depositati
presso il Comune.
✅ Passaggio 2: Richiesta di sanatoria (se possibile)
- Se l’opera è sanabile (cioè presenta doppia conformità urbanistica), puoi richiedere un
accertamento di conformità (art. 36 del D.P.R. 380/2001). - In assenza di doppia conformità, non resta che attendere un eventuale condono edilizio, se previsto da nuove leggi (attualmente non attivo).
✅ Passaggio 3: Aggiornamento della documentazione - Dopo la sanatoria, bisogna aggiornare la planimetria catastale e regolarizzare l’immobile.
4. Come sistemare le irregolarità catastali
✅ Passaggio 1: Verifica catastale
- Il tecnico confronta lo stato dell’immobile con la visura catastale e la planimetria.
✅ Passaggio 2: Correzione e aggiornamento - In caso di difformità minime, il tecnico può presentare una variazione catastale DOCFA presso l’Agenzia delle Entrate.
- In caso di errori più gravi, si procede con un accatastamento completo o una rettifica dei dati
identificativi.
5. Tempi e costi indicativi
- Verifica urbanistica e catastale: richiede generalmente da 1 a 2 settimane, con un costo indicativo compreso tra 300 e 800 euro.
- Sanatoria edilizia (accertamento di conformità): può richiedere dai 30 ai 90 giorni, con un costo variabile tra 1.000 e 3.000 euro, a cui vanno aggiunti eventuali oneri amministrativi.
- Aggiornamento catastale tramite procedura DOCFA: solitamente viene completato in circa una settimana, con un costo indicativo che va da 300 a 700 euro.
Nota: i costi sopra indicati sono da considerarsi orientativi e possono variare in base alla città, alla complessità dell’immobile e alle tariffe applicate dal professionista incaricato.
6. Perché conviene sistemare prima
- ✅ Eviti ritardi o blocchi nel rogito.
- ✅Aumenti il valore dell’immobile.
- ✅ Faciliti l’ottenimento di mutui e finanziamenti.
- ✅ Ti tuteli da responsabilità legali future.
- ✅ Eviti sanzioni o ordini di demolizione.
Conclusioni:
Sistemare le irregolarità catastali e urbanistiche non è solo una questione burocratica:
è una tutela concreta del tuo patrimonio. Affidarsi a un tecnico qualificato, agire con anticipo e regolarizzare la propria posizione prima di vendere o ristrutturare è sempre la scelta migliore.