Ereditare un immobile

Le tipologie di successione

Iniziamo con il descrivere i tipi di successione che esistono:

• successione testamentaria: è il caso in cui il de cuius ha redatto un testamento in cui definisce le quote e le volontà di suddivisione della propria eredità;
• successione necessaria: questo è il caso in cui viene stabilito che alcune quote del patrimonio debbano necessariamente andare agli stretti congiunti, anche in presenza del testamento;
• successione legittima: in questo caso invece non esiste un testamento, dunque, secondo il Codice Civile, si suddividerà l’eredità secondo determinate regole previste.

Immobile ereditato da più eredi

Quando più legittimari ricevono una quota in eredità, diventano comproprietari contemporaneamente. Questa situazione potrebbe presentare delle complessità durante le varie transizioni immobiliari che si pensa di intraprendere, tendenzialmente date dal fatto che non tutti gli eredi decidono di intraprendere la stessa direzione. I casi più comuni di situazioni che potrebbero verificarsi vanno dall’opposizione sulla vendita dell’immobile di almeno un erede alla richiesta di importi molto alti. 

Qualsiasi sia il caso di non univocità, si dovrà ricorrere ai seguenti rimedi:

• qualsiasi parte può chiedere lo scioglimento della comunione ereditaria: dopo il consenso di tutti i comproprietari, si dividerà in natura o si proporrà una vendita tra coeredi, nel rispetto del diritto di prelazione a favore degli altri eredi;
• in mancanza di accordo nel precedente punto, tramite un giudice, si valuterà di frazionare l’immobile in altre unità abitabili, ovviamente se tecnicamente possibile dopo una perizia tecnica;
• in caso di impossibilità del punto precedente, il giudice tenterà di assegnare l’intera proprietà a un unico erede interessato ad acquistarlo, liquidando le quote agli eredi;
• se in nessuno dei punti si è trovata una soluzione, il giudice potrà stabilire di vendere all’asta l’immobile secondo le norme vigenti, ridistribuendo il ricavato tra i coeredi.

Diventare eredi di un immobile

Documenti e prassi

Quando si eredita un immobile, c’è una serie di passi fondamentali da seguire, con relativa documentazione annessa da produrre.

Accettazione dell’eredità

Il primo passo è l’accettazione dell’eredità. Gli eredi infatti posso scegliere se accettare o rinunciare all’eredità e ci posso essere tre tipologie di accettazione:

• Espressa: in questo caso l’accettazione è formalizzata con atto pubblico tramite intervento di un notaio
• Con beneficio dell’inventario: in questo caso invece l’erede può distinguere tra i beni del patrimonio ereditato e scegliere di accettarne alcuni. Spesso si applica quando si vuole limitare la responsabilità dell’erede in implicazioni di tipo debitorio.
• Tacita: questa è la tipologia che non richiede di produrre una documentazione specifica per accettare l’eredità, ma che viene messa in atto quando si interviene con qualsiasi operazione che implichi l’immobile, come la vendita, la voltura o la ristrutturazione

Dichiarazione di successione

Una volta certificata l’accettazione dell’eredità, si può passare alla dichiarazione di successione (da perfezionare entro 12 mese dal decesso), con il quale documento gli eredi diventano ufficialmente proprietari dell’immobile ereditato e che servirà per anche per il calcolo della tassa di successione.

Voltura catastale

Entro 30 giorni dalla dichiarazione di successione, occorre presentare la voltura catastale, necessaria a dichiarare al Catasto il nuovo proprietario dell’immobile.

Atto di provenienza

Oltre a seguire i passaggi e a produrre la documentazione sopracitati e a sostenere le relative imposte (di cui presenteremo successivamente un resoconto), è fondamentale fornire anche l’atto di provenienza dell’immobile, ovvero un documento che attesta la titolarità del diritto reale sul bene immobile con cui il proprietario precedente ne è entrato in possesso.

Caso di vendita prima dei 5 anni dell’immobile ereditato

Per evitare attività speculative, le normative prevedono una tassa sulla plusvalenza per gli immobili rivenduti entro i 5 anni dall’acquisto a carico del venditore. In caso di successione, però, questa regola non si applica ed è possibile quindi vendere l’immobile ereditato subito dopo aver completato l’iter descritto.

Perchè affidarsi a Casa Comune

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