Vendere una casa con difformità urbanistiche è possibile, ma può comportare seri problemi legali, ostacoli burocratici e il rischio di rendere nulla la compravendita. Per questo motivo, chi intende vendere un immobile deve prima verificare attentamente la regolarità urbanistica e catastale dell’edificio.
In questo articolo spieghiamo cosa si intende per difformità urbanistiche, quali rischi comportano nella compravendita e come risolvere o gestire la situazione.
1. Cosa sono le difformità urbanistiche
Si parla di difformità urbanistiche quando un immobile presenta opere eseguite:
-Senza il necessario permesso di costruire o titolo edilizio;
-In maniera difforme rispetto al progetto autorizzato (es. modifiche interne, ampliamenti, soppalchi, verande, ecc.);
-Con variazioni non comunicate al Comune o non aggiornate in catasto.
Tali difformità possono essere lievi (tolleranze costruttive) oppure gravi (abusi edilizi veri e propri).
2. La regolarità urbanistica è obbligatoria per vendere?
Sì, la legge italiana richiede che, al momento della vendita, l’immobile sia conforme alla normativa urbanistica e edilizia.
Infatti, il rogito notarile deve contenere una dichiarazione del venditore sulla conformità urbanistica dell’immobile. Se tale dichiarazione è falsa o l’immobile è irregolare, la vendita può essere:
-Annullabile o nulla, su richiesta dell’acquirente;
-Bloccata dal notaio, se ci sono incongruenze evidenti;
-Oggetto di contenzioso legale successivo.
3. Si può vendere una casa con difformità?
Tecnicamente sì, ma a precise condizioni:
-L’acquirente deve essere consapevole e informato delle irregolarità;
-La vendita avviene con clausole specifiche nel compromesso e nel rogito;
-E’ opportuno indicare chiaramente la volontà dell’acquirente di farsi carico delle difformità.
Tuttavia, molti notai si rifiutano di stipulare l’atto se l’irregolarità è grave o l’immobile non è sanabile.
4. Come regolarizzare prima della vendita
Per vendere in sicurezza, è consigliabile sanare le difformità. I passaggi sono:
- Verifica tecnica: incaricare un tecnico (geometra, architetto, ingegnere) per controllare la
conformità urbanistica e catastale. - Richiesta di sanatoria: se c’è doppia conformità, si può procedere all’accertamento di conformità presso il Comune (art. 36 del D.P.R. 380/2001).
- Aggiornamento catastale: una volta regolarizzato urbanisticamente, si aggiorna la planimetria catastale se necessario.
- Oneri e tempistiche: i costi e i tempi dipendono dal tipo e dalla gravità della difformità.
5. Cosa rischia il venditore
Vendere un immobile con difformità urbanistiche può comportare:
- responsabilità legali e risarcimenti verso l’acquirente;
- impugnazione dell’atto di vendita;
- ritardi nella stipula o nel pagamento;
- problemi con l’agenzia immobiliare, se l’irregolarità non è stata dichiarata.
6. Il ruolo del notaio e dell’agenzia immobiliare
Il notaio ha il compito di verificare la regolarità documentale dell’immobile prima del rogito. L’agenzia immobiliare, se coinvolta, è tenuta a informare le parti su eventuali irregolarità, se note.
Nascondere o minimizzare una difformità può costituire vizio contrattuale.
7. Vendita come “immobile da ristrutturare”
Una strategia alternativa può essere quella di vendere l’immobile dichiarando espressamente la presenza di difformità e la necessità di regolarizzazione da parte dell’acquirente, trattando la casa come “immobile da ristrutturare”.
Tuttavia:
- serve comunque una relazione tecnica chiara;
- l’acquirente deve firmare per presa visione e accettazione;
- non tutte le difformità sono sanabili, quindi va valutata la regolarizzabilità preventiva.
Conclusioni:
Vendere una casa con difformità urbanistiche non è impossibile, ma richiede massima trasparenza, un’attenta valutazione tecnica e spesso un intervento di regolarizzazione preventiva. Affidarsi a un professionista abilitato è fondamentale per evitare rischi e garantire una vendita sicura e legittima.